Доверяй, но проверяй – главное правило для покупателя недвижимости в братской Болгарии. На сегодняшний день главные покупатели болгарской недвижимости после самих болгар – русскоговорящие граждане стран бывшего Советского Союза. Далеко не всегда процесс покупки проходит гладко – и чтобы не попасть в неприятную ситуацию, стоит знать, каких типичных ошибок следует избегать.
Закончился 2010 г. – уже третий, который проходит под знаком мирового экономического кризиса. До этого рынок недвижимости Болгарии активно развивался, а цены на жилье росли, но с 2008 г. ситуация изменилась – спрос резко снизился, а за ним – и цены. В результате оказалось, что многие покупатели в погоне за быстро дорожающей недвижимостью наделали ошибок, исправить которые не так-то просто.
Бум на рынке недвижимости в начале десятилетия привел к тому, что практически каждый болгарин, имеющий какие-то знания в строительстве и способный начать свой бизнес, решал стать девелопером и брал кредиты под залог будущего строительства. Значительное превышение спроса над предложением с ростом цен давало возможность завершения проекта в срок и даже раньше, а выручка от продажи недвижимости покрывала расходы на строительство, выплату процентов банкам и позволяла получать значительные прибыли для расширения строительного бизнеса. Так мелкие девелоперы становились средними, а средние – крупными. Не имея начального капитала, но зная, как разрекламировать будущее строительство и привлечь покупателей, многим новичкам удавалось не только собрать деньги на строительство, но и довести проект до завершения.
В этот период многие русскоговорящие покупатели заключали сделки на выставках, через Интернет или просто по советам или рассказам знакомых. Бывало и так, что покупатель вообще не приезжал в Болгарию и имел лишь смутное представление о том, что значит быть собственником недвижимости за рубежом! Никто не задумывался о рисках и сложностях, которые прекрасно знакомы всем на примере российской недвижимости. «Болгария – член Европейского Союза, там верховенство закона, и никаких проблем не может быть», – так рассуждали будущие владельцы, вдохновленные рекламными буклетами. Те, кто столь вел себя столь беспечно, вместо желаемого отдыха у моря получили нервотрепку, тяжбы с риелторами и застройщиками, кто-то потерял время, а кто-то – и деньги. Им стоит посочувствовать – и тщательно разобрать типичные ошибки, чтобы не пришлось учиться на собственном опыте.
1. Читайте договор! Это удивительно – но далеко не все покупатели вообще читают договор. Не все требуют перевод договора с болгарского языка на русский. Были и такие случаи, когда покупатели понимали, что им предложен кабальный договор, но все же подписывали его, считая, что объект хорош, а цена – привлекательна.
Следует учитывать, что в большинстве случаев покупателям предлагается соглашение, отстаивающее лишь интересы продавца, и следует всегда настаивать на включении в контракт ответственности застройщика за задержки или нарушения условий договора. Застройщик, как правило, включает таковую в отношении покупателя за задержку в оплате покупки. Не следует экономить на переводчике, так как есть риск не понять документы или подписать невыгодный договор. Желательно обращаться к независимым юристам или людям, которые смогут проверить предлагаемые застройщиком документы и оценить возможные риски. Если вы не согласны с какими-либо пунктами договора или застройщик отказывается менять стандартный договор, то лучше воздержаться от покупки. Если же объект вам нравится и отказываться совсем не хочется – проанализируйте риски, проконсультируйтесь с юристами, какими могут последствия в случае задержки или отмены проекта, и примите взвешенное решение.
2. Не доверяйте картинкам! Очень распространенная ошибка – покупка недвижимости по картинкам, рассказам продавцов или просто на основании понравившейся рекламы. Картинки, предлагаемые продавцами, как правило, являются компьютерной графикой, на которой можно нарисовать все, что угодно, – море у ступеней дома, даже если до пляжа – полчаса пешком, или тенистый парк, на месте которого – пыльный пустырь. Застройщик может изобразить и пообещать бассейн или теннисный корт, но не построить из-за нехватки финансовых средств. А что вы хотите – кризис!
3. Не будьте доверчивыми! К сожалению, покупатели нередко проявляют безответственную доверчивость, нежелание задуматься или просто проверить элементарную информацию перед подписанием договора. Случается, что доверенность на покупку недвижимости и распоряжение банковским счетом для оплаты покупки выдается малознакомым людям, и в результате люди остаются и без денег, и без недвижимости. К счастью, такие случаи единичны… Нужно знать, что болгарские нотариусы не несут ответственность за проблемы, возникшие в результате оформленных ими сделок, они лишь проверяют указанные в нотариальном акте документы для купли-продажи недвижимости на их соответствие требованиям закона, а также тот факт, что договор подписан людьми, имеющими на то право.
Не стоит полностью доверять и агентствам недвижимости, так как они выступают заинтересованной в сделке стороной, получая комиссию от застройщика, тогда как сами не несут какой-либо ответственности. Высокая текучесть кадров в болгарских агентствах – еще одна проблема, так как из-за этого не все сотрудники имеют знания, необходимые для оформления сделки и проверки юридической чистоты документов.
4. Опасайтесь ипотеки! До кризиса многие предпочитали купить апартаменты в строящемся комплексе лишь из-за того, что их стоимость значительно ниже, чем в соседнем построенном! Сейчас эта ошибка уже не встречается так часто – готовые проекты пользуются большим спросом. Но если уж вы рассматриваете покупку на нулевой стадии, то проверьте – сколько лет прошло от начала строительства, какие еще проекты реализовал застройщик, и не заложен ли проект в ипотеку?
Может оказаться так, что девелопер имеет значительные долги перед банком, и ваши деньги не пойдут на продолжение или окончание строительства, а будут использованы на выплату процентов по займу. Строительство же как было заморожено, так и останется, пока банк не решит начать процедуру распродажи комплекса по частям. При этом банк всегда является кредитором первой очереди, поэтому возможность, что остальным дольщикам что-то перепадет, близка к нулю!
5. Спешка неуместна! Скидки – эффективное оружие при продажах, особенно если продавец сообщает, что низкая цена – это предложение сегодняшнего дня, а завтра она поднимется. Однако покупателю недвижимости спешить не стоит. Вот типичная ситуация – приехав в Болгарию во время летнего или зимнего отдыха, люди заинтересовываются объявлениями о продаже недвижимости: «Апартаменты от 500 евро за кв.м», «Большие скидки на недвижимость в нашем комплексе» и т.д. Люди заходят в офис продаж, рассматривают картинки проектов, узнают, что подписав предварительный договор прямо сейчас, могут получить беспрецедентно низкую цену и… сразу же подписывают его и вносят первый платеж, даже не посетив стройплощадку. В самом деле – за такие копейки ни в России, ни в других европейских странах ничего не купишь. Но почему-то никто и не думает вспомнить популярную русскую поговорку: «Поспешишь – людей насмешишь!» Результатом такой беспечности становятся классические случаи, когда в течение нескольких лет строительство даже не начинается, а люди тщетно пытаются найти получателя денег. Бывало и так, что продавцам удавалось реализовать квартиры в комплексе, у которого вообще не было никаких разрешений и утвержденных проектов (кстати, это предложение до сих пор размещено в Интернете). И даже если строительство завершается и покупатели получают ключи от своих квартир, чаще всего недвижимость «по 500 евро квадрат» не приносит радости – чтобы добиться такой цены, строителям приходится экономить буквально на всем, а уж об удачном месторасположении не может быть и речи.
6. Будьте дальновидными! Покупая любую недвижимость в любой стране, нужно внимательно изучать все детали, взвешивать все плюсы и минусы, так как семья может пользоваться объектом на протяжении многих лет, десятилетий, а иногда и столетий, и спешить в таком деле никак нельзя. Иногда можно услышать: «Ну ничего, если будут проблемы с покупкой, то подадим на продавца в суд!» Конечно, можно судиться, если у вас есть желание, время и дополнительные средства, но в период кризиса и судебная система начинает пробуксовывать, а в случае выигрыша судебного иска не всегда у продавца могут оказаться деньги для возврата потерянных средств или компенсации вскрывшихся неудобств.
Гораздо эффективнее направить усилия на изучение и выбор фирмы-застройщика до покупки, нежели потом пытаться решить возникшие проблемы. Рынок болгарской недвижимости возник не вчера, на нем работает немало зарекомендовавших себя компаний, строящих качественное жилье. Во время кризиса многие проблемные компании отсеялись, и у покупателей есть хороший выбор. Просто нужно не гнаться за дешевизной, а выбирать наилучшее соотношение цены и качества и, конечно, надежную компанию. Но не стоит думать, что покупка недвижимости в Болгарии – сложная и высокорискованная процедура: конечно, нет! Случаев обмана или возникновения проблем совсем немного, особенно в сравнении с Россией, но зачем попадать в данную группу? Всегда надо исходить из принципа: «Доверяй, но проверяй!».
Юрий Абашеев
Источник: homesoverseas.ru